Ação Renovatória: tenho o direito ou não?

Ação renovatória é a ação que pode ser proposta pelo locatário, caso o locador não queira fazer renovação de ponto comercial alugado. O locatário tem direito ao ponto e a ação renovatória, mas seguindo alguns requisitos legais que são indispensáveis.

Vamos propor a seguinte situação: Lucas é dono de um imóvel localizado na Avenida São Luiz, avenida não muito movimentada na cidade de Osasco. Lucas decide alugar seu imóvel, afim de conseguir uma renda extra para sua família. Depois de algumas semanas, Pedro encontra o anuncio de locação e fecha contrato escrito empresarial, determinado o prazo de cinco anos até o fim do contrato, com a finalidade de abrir uma sorveteria nesse imóvel.

Com o passar do tempo, Pedro começa a perceber que sua sorveteria deu certo, os clientes estão sempre por lá e os lucros estão cada vez maiores. Com o prazo de termino de contrato se aproximando, Pedro entra em contato com Lucas nos últimos dez meses antes do termino do contrato para fazer sua renovação por um período de mais cinco anos. Lucas percebendo que os lucros obtidos por Pedro estão cada vez maiores em uma propriedade que lhe pertence, não autoriza a renovação do contrato, querendo o imóvel de volta, alegando proposta de um terceiro, oferecendo um valor maior.

Com base nessa pequena história, Pedro teria o direito ou não a ação renovatória?

Para sabermos se Pedro teria ou não o direito, temos que saber se seu caso concreto se enquadra nos requisitos legais necessário para a propositura da ação, que são três ao todo:

1. Formal: o locatário tem o dever de celebrar o contrato de locação empresarial (não podendo ser um contrato residencial, e a pessoa tem que exercer atividade empresarial, e não intelectual, aqueles que tem o ponto mas exercem atividade intelectual, não tem direito a ação renovatória). O contrato também tem que ser escrito e com prazo determinado.
2. Temporal: o prazo minimo de contrato para ser renovado tem que ser de cinco anos, ou a somatória dos contratos ininterruptos ser de cinco anos. Ou seja, caso o contrato não seja de cinco anos, mas sejam dois contratos ininterruptos de dois e três anos respectivamente, a ação renovatória é valida.
3. Material: o locatário tem que estar em atividade ativa no mesmo ramo nos três últimos anos ininterruptos do contrato.

Após a verificação dos requisitos mínimos para a propositura da ação, o locatário tem o período dos seis primeiros meses do ultimo ano do contrato para dar inicio a ação, sob pena de decadência. Ou seja:

Se Pedro assina contrato no dia 01/01/2010, ele tem o período de seis meses do ultimo ano do contrato para dar inicio a ação renovatória, que seriam os seis primeiros meses do ano de 2014, o ultimo ano de contrato.

Mas e o Locador? Ele tem direito de contestação?

O locador tem direito a três fundamentos em sua contestação, que são as seguintes:

1. A falta de um dos requisitos legais para a propositura da ação renovatória. Se falta um dos requisitos, por mais simples que seja o detalhe, o locatário não tem mais o direito ao ponto comercial.
2. Caso o locatário perca o prazo de seis meses do ultimo ano de contrato para dar inicio a ação renovatória.
3. Quando o locador alega um dos casos de exceção de retomada.

E quais são os casos de exceção de retomada? Ao todo são cinco casos, onde o locador pode alegar com o intuito de conseguir sua propriedade de volta.

1. Caso ele receba uma proposta de um terceiro maior que a do locatário atual. O locador deve apresentar uma prova documental da proposta assinada pelo terceiro mais duas testemunhas para evitar fraudes, onde o locatário poderá ofertar valor igual ou maior de proposta para a renovação pretendida.
2. Transferência de ponto de comercio já existente a mais de um ano e de ramo diferente, onde o dono seja o locador, ascendente, descendente ou cônjuge.
3. Para uso próprio.
4. Para obras onde a transformação será radical com assinatura legal de engenheiro capacitado ou em caso de obra por exigência do ministério público.
5. Insuficiência da proposta da renovação, ou seja, valor apresentado inferior ao valor de mercado.